Налоги на аренду жилья через платформы с 2026 года
Налогообложение доходов от сдачи жилья в краткосрочную аренду зависит от выбранной формы оформления доходов собственником. В 2026 году платформы вроде Airbnb и Booking активизируют передачу информации о владельцах государственным органам, что повлияет на прозрачность деклараций.
Налоги при оформлении как обычное физическое лицо
Если квартиру сдает физическое лицо без статуса предпринимателя, применяется стандартная схема. Владелец платит 18% налога на доходы физических лиц и 5% военного сбора — всего 23% от полученного дохода. Единый социальный взнос в такой модели обычно не начисляется, поскольку он не возникает просто от получения арендных платежей без статуса ФОП или наличия наемных работников.
При оформлении через ФЛП третьей группы схема отличается: применяется 5% единого налога в сочетании с единым социальным взносом, рассчитываемым от минимальной базы.
Особенности налогообложения на международных платформах
Использование Airbnb или Booking само по себе не влияет на налоговый режим. Если это доход физического лица, он облагается по общей схеме. Однако с 2026 года платформы будут активнее обмениваться данными с налоговыми органами.
Важное различие касается характера деятельности: если это простая сдача жилья в аренду или полноценная услуга размещения с уборкой, стойкой регистрации и другими сервисами. Второй вариант ближе к хозяйственной деятельности и требует иного налогового подхода. На 2026 год планируют ввести новые правила прозрачного декларирования для таких платформ, а начиная с 2027 года часть доходов через цифровые платформы должна облагаться отдельным режимом с участием налогового агента.
Налоговые льготы для отдельных категорий арендаторов
Внутренне перемещенные лица имеют право на налоговую скидку при сдаче жилья, если заключен официальный договор, подтверждена оплата и отсутствует пригодное жилье в собственности в пределах законом установленных норм.
С 2026 года эту льготу расширили, включив в нее участников боевых действий и инвалидов вследствие войны. Для владельца жилья это не означает автоматического избежания налогов, однако официальное оформление договора с такими арендаторами делает легализацию доходов безопаснее и более предсказуемой.
Текущие ставки налогов установлены на уровне 18% НДФЛ и 5% военного сбора (всего 23%), которые уплачиваются в течение 40 дней после завершения квартала. Вместе с тем, планируется снижение налоговой нагрузки: с 2027 года ставка НДФЛ должна сократиться с 18% до 5%, а общая нагрузка упадет с 23% до 10%.
